RECADO PARA QUEM AINDA NÃO ESCRITUROU O SEU IMÓVEL.
Como exemplo focamos nos loteamentos “JARDIM Carmem” e “JARDIM FABIOLA II” – Jardim Carmem.
VEJA OS RISCOS NA COMPRA DE IMÓVEL (LOTE, TERRENO, CASA, APTO. ETC) ATRAVÉS CONTRATO PARTICULAR DE COMPRA E VENDA SEM ESCRITURA PÚBLICA E REGISTRO DE IMÓVEIS.
Dúvida:
Comprei “meu lote/terreno” – o que pode acontecer se ainda não fiz a escritura?
Segundo a lei, isso significa que na condição de comprador sem escritura pública, sem o registro de imóveis você não é o proprietário. Ou seja, se fez a compra e quiser passar a escritura para seu nome, precisará buscar o dono (imobiliária, incorporador vendedor), aquele que lhe vendeu ou em quem está registrado o imóvel.
Caso queira fazer a venda sem que haja a escritura pública, será somente por meio de um contrato de gaveta ou “Compromisso de Compra e Venda”, que terá validade apenas entre você e o comprador, sujeita a todos os riscos. Esse acordo é feito apenas entre “comprador e vendedor”, mas não valem perante terceiros ou em questões judiciais que impliquem sobre o referido imóvel, especialmente se não conter a anuência expressa do proprietário (promitente vendedor) que consta no Registro de Imóveis.
“Se você fizer um contrato e o antigo dono vender o imóvel de forma regular para outra pessoa que faça a escritura pública com o devido registro, este comprador será o dono da propriedade e, dificilmente, o seu contrato particular conseguirá reaver o imóvel, conforme NCCB, por isso, guarde muito bem o Contrato, todas as contas, boletos, recibos e documentos que comprovem que você pagou integralmente o imóvel (ou seja, que você pagou todas as prestações e valores avençados no Contrato). E programe-se para regularizar a situação, fazendo a escritura pública e respectivo registro o quanto antes.
Quais os principais problemas em comprar um imóvel sem escritura
Em relação ao pagamento, muitos bancos não fazem financiamento para este tipo de imóvel. Além disso, você gastará muito mais com a regularização do que gastaria para passar uma escritura para seu nome.
Caso o documento não seja feito, você pode perder o imóvel. Se o vendedor agir de má fé e fizer a venda para duas pessoas ou tiver alguma dívida ajuizada contra si o imóvel é a garantia e pode ser penhorado pelo credor, ou seja, você poderá perdê-lo.
Isso pode acontecer porque, para a Justiça, o imóvel pertence a quem tem a escritura devidamente registrada.
Atenção: “Imóveis sem matrícula estão em situação irregular e, por mais tentadora que seja a oferta, procure evitar comprar uma propriedade nessa situação”.
Como regularizar um imóvel nesta condição
Há quatro maneiras diferentes de tentar regularizar o imóvel que está sem escritura.
Regularizando o projeto de construção
Esse tipo de regularização deve ser feito quando o terreno tem escritura e a casa não, por exemplo. O processo é feito na prefeitura da cidade onde o imóvel está e no Cartório de Registro de Imóveis. Também será preciso contratar um arquiteto para fazer as medidas do imóvel e realizar o projeto dele.
Encontrando os antigos proprietários
O comprador do imóvel também pode procurar os antigos donos da casa ou apartamento e comparecer em um Cartório de Notas para solicitar a lavratura do documento. Se o proprietário for uma empresa (CNPJ) e que já tenha encerrado suas atividades a situação fica complicadíssima. É importante lembrar que alguns documentos são necessários neste processo, como RG, CPF, Certidão de Casamento – se houver -, Certidão Negativa de Ônus e Matrícula Atualizada do Imóvel, Certidão Negativa do IPTU, CNPJ, entre outros. Vale a pena entrar em contato com o cartório e/ou tabelionato para ter esta lista de documentos completa.
Contrato de gaveta
No contrato de gaveta, o comprador tem que reunir todos os comprovantes relacionados à compra do imóvel e ao financiamento – se houver -, e pedir para que a propriedade seja passada para o seu nome. Vale saber que este tipo de regularização é o menos indicado, uma vez que é bem arriscado – considerando que o proprietário legal ou seus herdeiros podem requerer o bem -, não é aceito por bancos para fazer financiamento, e ainda tem custos altos.
Comprei o imóvel de terceiros – sem escritura. E agora?
Procure a Prefeitura Municipal pelo cadastro do IPTU, CEP, endereço e o Registro de Imóveis onde o bem está registrado. Lembrando que você precisa pagar todas as taxas, impostos e pendências que tenham recaído sobre imóvel durante todo o período, quitar todas as prestações e pendências junto ao VENDEDOR para conseguir provar que você adquiriu o imóvel de boa fé. Provavelmente você precisará recorrer a um advogado.
Quanto custa uma escritura de imóvel?
Exemplos: “JARDIM CARMEM e JARDIM FABIOLA II”
Como exemplo, a escritura de um imóvel de R$ 100 mil reais no estado do Paraná sairá por R$ 1.448,00, segundo cálculo aproximado. Some-se a este valor o ITBI, Funrejus e custas do Registro de Imóveis, sem o qual a escritura não terá valor ante terceiros de boa fé.
Atenção: o custo varia de estado para estado e de acordo com o preço do imóvel. Procure o cartório de imóveis da sua cidade para se informar.
O que é a escritura de um imóvel
A escritura é um tipo de contrato que contém todas as informações da venda, valores e descrição do imóvel, além dos dados do comprador e do vendedor. Ou seja, é o documento que comprova quem é o proprietário do imóvel. Para esse documento ter valor legal, ele precisa ser registrado no cartório específico do Registro ao qual o imóvel pertence.
Para retirar o documento, Imposto de Transmissão de Bens Imóveis, conhecido pela sigla de ITBI, que é emitido e cobrado pela Prefeitura Municipal segundo a sua planta de valores e/ou sobre o valor declarado na escrituração, prevalecendo o maio valor entre ambos. Essa cobrança varia de 2% a 3%, depende da alíquota estipulada pelo Município. No caso de São José dos Pinhais PR, por exemplo, a taxa é de 2%.
No momento da compra de um imóvel, a escritura está na lista dos documentos que precisam estar em dia, e deve ser assinada pelo VENDEDOR e COMPRADOR, trazendo segurança e eficácia para todas as partes.
Dúvidas? Entre em contato.