De tijolo em tijolo, setor imobiliário está mais atrativo em 2007

São fortes as expectativas para o mercado imobiliário a partir deste ano. O setor já vinha crescendo no ano passado, mas é a partir deste ano que os analistas de investimento estão enxergando grandes oportunidades.

O investimento em imóvel foi um péssimo negócio nos últimos anos. Com juros extremamente altos, imobilizar qualquer valor representou um custo de oportunidade altíssimo. De dezembro de 1994 a dezembro de 2006, o ganho acumulado do CDI (referência das aplicações de renda fixa) foi de 544%, segundo a Economática. É difícil encontrar um imóvel que tenha valorizado tanto. Pode existir, mas são casos raríssimos.

Mas agora chegou 2007, com taxas de juro bem mais baixas e, o que é ainda melhor, sinalizando novas quedas. Como costuma dizer um especialista no setor, Sérgio Belleza, da corretora Coinvalores: “O predador natural desse mercado é a taxa de juro e está saindo de cena”.

“Depois de 15 anos de paralisia, a construção civil nunca esteve num momento tão favorável”, diz Fábio Silveira, economista da RC Consultores. “Mas o movimento está começando agora.”

Um dos mais completos relatórios do setor de construção atualmente no mercado, assinado por Carlos Firetti e Marcos Suzaki, da Bradesco Corretora, diz que investir no setor é acreditar na continuidade da queda das taxas de juro nos próximos dois anos, o que levaria ao aumento do financiamento imobiliário. Segundo os analistas, uma taxa de juro anual prefixada de 10% seria suficiente para desencadear um aumento na demanda por crédito imobiliário.

A Caixa Econômica Federal, líder no ramo, tem certeza disso. Tanto que tem hoje a maior campanha publicitária entre as instituições financeiras para captação de aplicações na poupança. “São essas aplicações que geram os recursos para os financiamentos imobiliários”, diz João Carlos Garcia, vice-presidente da Caixa. Com o juro em queda e as taxas de administração dos fundos de renda fixa extremamente altas para pequenos e médios investidores, a caderneta de poupança (outro péssimo investimento nos últimos anos) ganhou brilho nesse cenário. Assim, a Caixa, que nunca teve receio de financiar este mercado, está com a faca e o queijo na mão.

Enfim, chegou a hora de investir em imóveis. Com custo de oportunidade (taxa de juro) mais baixo e perspectivas de crescimento no setor, é possível ver no horizonte oportunidades de ganhos nos próximos anos. Mas atenção: investir em imóveis não significa procurar o corretor, tomar um financiamento e escolher um apartamento para viver com os rendimentos do aluguel. Esse é um mercado bem mais complexo.

Você pode investir em imóveis comprando ações de incorporadoras que devem se valorizar se as expectativas se confirmarem. No relatório da Bradesco Corretora, as indicações são para as ações das empresas Cyrela e Rossi. A Cyrela, dizem os analistas, ainda está barata (negocia com múltiplos atrativos), está capitalizada e tem uma administração bastante experiente. Os analistas também gostam das ações da Rossi, que acham ainda mais baratas, mas observam que sua velocidade de vendas tem se mostrado baixa (33,3% dos lançamentos até o terceiro trimestre).

Mas os analistas da Bradesco observam: “o valor que estimamos para as ações é bastante dependente da consumação de um forte crescimento e da manutenção das vendas em um ritmo elevado, o que tem como premissa importante a manutenção da estabilidade da economia e a trajetória de queda nas taxas de juro”.

Também é possível investir no setor de imóveis comprando ações de empresas que são fornecedoras de materiais para a construção. Como diz o analista Eduardo Pirani Puzziello, da Fator Corretora, no relatório que assina sobre o setor: “Na corrida do ouro, ganha quem vende picareta”. Puzziello recomenda a compra de ações da Duratex PN e Eternit ON.

Outro caminho bastante eficiente são os fundos imobiliários. A Caixa foi o primeiro grande banco a colocar em suas prateleiras fundos imobiliários para o varejo, com aplicação inicial de R$ 1 mil. Lançado em 2003, as cotas do fundo Torre Almirante (que tem em sua carteira um enorme prédio do centro do Rio) acumulam uma valorização de cerca de 60%. Esses fundos são diferentes. Vendidas as cotas, o fundo é fechado e, se quiser sair, você precisará vender suas cotas no mercado. Alguns fundos são negociados na Bolsa de Valores ( www.bovespa.com.br ).

O ganho para o investidor ocorre por meio da valorização das cotas, que tem a tributação de renda variável sobre o ganho de capital. Mas também há o ganho com o aluguel do imóvel. Isso mesmo. Na prática, o fundo opera como se você tivesse comprado um imóvel e alugado. “Mas é um modelo mais refinado”, diz Paulo Dutra Moraes, gerente de produtos da Caixa. “Você tem um time de profissionais que escolhe o imóvel e ainda faz a gestão do aluguel”, diz. Além disso, pode fazer seu investimento mesmo com quantias baixas, não precisa ter o valor total do imóvel. No caso do fundo Torre Almirante, o ganho mensal com aluguel está em torno de 1% e, o que é melhor, ganho isento de IR.

Claro, você pode investir comprando o imóvel, mas antes procure analistas especializados que possam indicar bairros e tipos de construção que tendem a se valorizar. Quando falar, enfim, com seu corretor, já esteja com esse “dever de casa” feito, pois é você que tem de dizer a ele o que quer. E você, que está prestes a assinar um financiamento para os próximos 20 anos, prefixando a taxa em 14%, avalie com cuidado as opções e faça contas. Talvez pague uma taxa menor se esperar alguns meses.

Mara Luquet é editora da revista ValorInveste e autora do livro O Assunto é Dinheiro, escrito em parceria com o jornalista Carlos Alberto Sardenberg

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