Loteamento, Passo-a-Passo uma Lição

Levar adiante as obras de um loteamento exige tempo e dinheiro. O empreendedor, com o desejo de partir para a atividade de parcelamento do solo, precisa superar enormes barreiras. A falta de investimentos, a instabilidade das leis, o despreparo e a burocracia do poder público inviabilizam uma maior agilidade na implantação de glebas. Criticar, entretanto, não resolve o problema: é preciso debater, mostrar caminhos e alternativas. No 76.º Encontro Nacional da Indústria da Construção (ENIC), em 7 de outubro, em Vitória (ES), o diretor de Relações Institucionais da AELO-SP, Caio Carmona César Portugal, debateu os entraves e soluções ao longo de todo o processo.

De acordo com Caio, jovem empreendedor na região metropolitana de São Paulo, há cinco passos fundamentais a serem seguidos pelo loteador, desde a seleção da gleba até comercialização do empreendimento.

“A primeira etapa consiste em um profundo estudo de viabilidade econômica, financeira e técnica. Aqui são avaliados a questão ambiental e o saneamento básico. Os empreendedores esbarram na deficiência de estatísticas disponíveis, especialmente, sobre a demanda e oferta”, explica o diretor da AELO-SP. O poder público também não oferece boas informações. “São poucas as administrações municipais ou de autarquias que fornecem dados fidedignos para uma boa avaliação técnica”, diz Caio. Nesta fase, há ainda uma inexistência de instrumentos legais como: lei municipal de parcelamento de solo, plano diretor e lei de uso e ocupação do solo.

Após a etapa de pesquisa, o passo seguinte refere-se à contratação da gleba. Neste ponto, surge o dilema da compra ou parceria com o proprietário da área, explica o diretor da AELO:

“Caso o empreendedor opte pela aquisição, faz-se necessário avaliar o custo do dinheiro em comparação com o processo de aprovação legal.” Por outro lado, a parceria com o dono do terreno pode levar uma insegurança jurídica por o instrumento particular, que facilitaria a contratação da gleba, não ter aprovação legal, o que é um risco e implica em uma escritura pública. Neste caso, especificamente, a figura jurídica, a empresa de loteamento, não consta na Lei Federal 6.766/79, em fase de alterações no Congresso.

A aprovação legal compõe a terceira etapa, conta Caio Portugal: “Nela, fica mais clara a posição do poder público sobre o setor. O desenvolvimento urbano é tratado como política de menor importância pela administração municipal e estadual.”

“A efetividade do injusto é, na verdade, a consagração da inefetividade do processo e da tutela jurídica”. (J. J. Calmon de Passos)

Caio Portugal, que exerce também o cargo de diretor-executivo de Desenvolvimento Urbano do Secovi-SP, analisa: “Entre os problemas existentes estão à demora nas análises dos projetos e a inexistência de prazos e penalidades para isso acontecer, como também, a falta de treinamento dos funcionários públicos”. Além da judicialização do sistema de licenciamento ambiental.” Para eliminar esses entraves, Caio Portugal propõe a simplificação dos processos de aprovação, com incentivo à gestão plena por parte dos municípios, através de convênio entre o município, estado e união para emitir uma licença única urbanística e ambiental. Esse convênio englobaria o plano diretor, lei de uso e ocupação e conselho municipal do meio ambiente. Caso não seja possível estabelecer essa meta, a alternativa seria a criação de balcões únicos onde toda documentação serie entregue.

“Hoje, o tempo gasto na aprovação, após passar pelas três esferas de poder, é de 540 a 900 dias”, diz o diretor da AELO-SP: “Isto tudo, sem considerar a necessidade do Estudo do Impacto Ambiental (EIA) e o Relatório do Impacto do Meio Ambiente (RIMA), feitos pelo governo estadual. Além do licenciamento ambiental preliminar e a retificação judicial ou administrativa de matrícula.”

O quarto passo corresponde à implantação do parcelamento. Nesta fase, o loteador assume tarefas e investimentos de responsabilidade do poder público.

“O empreendedor supre a deficiência de investimento em infra-estrutura, não somente interno ao loteamento como também ao seu entorno.”

Entre os investimentos freqüentes estão: a área de saneamento e de energia elétrica, não realizados pelas concessionárias. O superdimensionamento da rede estrutural, como ruas excessivamente largas e a regularização de córregos poluídos pelo entorno, é outra questão.

Como solução desses entraves, de acordo com Caio, “a parceria entre administração pública, concessionárias e loteadores é forma ideal”. Por exemplo: incentivos fiscais por parte dos municípios como a isenção do IPTU. Os problemas, nesta etapa, não param por aí. Na entrega das obras pelo empreendedor, novos obstáculos surgem como a exigência do poder público e das concessionárias de manutenção das obras até a ocupação de parte do loteamento. Além da excessiva burocracia, com a doação da infra-estrutura instalada ao órgão público e às concessionárias.

“A efetividade do injusto é, na verdade, a consagração da inefetividade do processo e da tutela jurídica”. (J. J. Calmon de Passos)

A proposta para solucionar esses entraves começa pelo treinamento e capacitação do corpo técnico da administração pública e das concessionárias. Passa pela padronização do cadastro de obras, executado por técnico responsável. E chega à revisão da lei federal de parcelamento de solo.

“É preciso haver um prazo para o recebimento das obras pelas poder público e sua concessionárias. Uma vez comunicado pelo empreendedor do não cumprimento deste, o órgão público poderá sofrer uma punição, inclusive, por improbidade administrativa”.

Ainda segundo o diretor da AELO, “Há a necessidade de definição clara do momento da transferência do domínio das área públicas bem como das responsabilidades das três parte envolvidas no processo”.

Finalmente, chega a tão esperada hora de comercialização, na qual a princípio seria o momento de obter o lucro. No entanto, o loteador enfrenta a falta de linhas de financiamento para produção. Atualmente, há apenas duas linhas para a comercialização: a carta de crédito do FGTS, na qual o valor da avaliação é em R$ 15 mil e o juros são de 6% ao ano e carta de crédito da caixa, com o valor do financiamento de 60% do valor de avaliação e com taxas de 15,5% ao ano. “Os agentes financeiros precisam entender o lote como parte da solução do déficit habitacional” diz Caio. “Faz-se necessário regionalizar os limites de avaliação da carta de crédito e a flexibilidade das regras utilizadas para o FGTS. Além de admitir o uso para quitação dos compromissos de compra e venda de lotes por parte do adquirente, como também, o uso para o financiamento à produção do crédito associativo”.

Sem a atuação eficaz dos agentes financeiros, sem a participação pública resta ao empreendedor vender seus lotes através de um financiamento direto, com taxas de juros entre 1,7% e 2,5 % ao mês, mais a correção pelo IGP-M.

A inadimplência é brutal, bate a casa dos 70%, o que leva os empreendedores ao enfraquecimento e saída do mercado. Vide casos das COHABs no Brasil inteiro: falidas.

“A efetividade do injusto é, na verdade, a consagração da inefetividade do processo e da tutela jurídica”. (J. J. Calmon de Passos)

Fonte: AELO-SP

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