O Compromisso de Compra e Venda de um Imóvel

A fim de elucidar melhor os compradores e vendedores sobre o teor de um contrato de compra e venda, fomos buscar junto à um especialista em Direto Imobiliário algumas informações que certamente serão úteis. No entanto, é valido ressaltar que, trata-se apenas de um resumo básico e portanto, não deve ser utilizado de forma alguma como modelo. A consulta à um profissional, neste caso, faz-se imprescindível.

“O contrato de compromisso de compra e venda deve ter, logo no início, a qualificação das partes que estão realizando o negócio, ou seja, o comprador e o vendedor. É importante que nesta parte as partes sejam qualificadas de forma detalhada a fim de não restarem dúvida quanto ao ponto”, explica o advogado Otávio Andere.

Feito isso, necessário se faz estabelecer as condições do contrato, quais sejam:

  • Detalhar os dados do objeto do citado contrato, ou seja, esse capítulo se destina a descrever os dados do imóvel que está sendo objeto do contrato. Também aqui, devemos primar pela riqueza em detalhes.
  • Em seguida, passaremos a tratar sobre os valores. Assim, abrindo um outro capítulo, passaremos a especificar o preço do imóvel e a forma de pagamento deste. Mais uma vez, a riqueza de detalhes é primordial, pois as partes devem ter pleno conhecimento e acordar de que forma o montante será pago.
    • È necessário ainda estipular onde o valor será pago, ou seja, se o pagamento será feito no endereço do comprador, do vendedor ou no próprio imóvel, objeto do contrato.
    • Por fim, neste próprio capítulo deve-se tratar da multas em caso do inadimplemento.

Exemplificando:

“O COMPRADOR obriga-se a pagar o valor estipulado, sob pena de, em não o fazendo, e sem prejuízo das sanções consentâneas de seu inadimplemento, fica sujeito ao pagamento de multa moratória de 5% (cinco por cento) sobre o débito, além de juros moratórios de 1% (um por cento) ao mês.”

Em seguida, passaremos a tratar sobre a entrega de certidões. Este procedimento é valido para assegurar ás partes a integridade do negócio a ser firmado. Podem ser requeridas com relação ao imóvel: cópia autenticada do Título aquisitivo, Escritura de Compra e Venda ou equivalente (escritura de cisão , partilha em inventário, separação etc); Cópia atualizada da matrícula do imóvel; Certidão vintenária (certidão que abrange os vinte anos da matrícula imobiliária), Certidão negativa de IPTU (Imposto Predial e Territorial Urbano); Declaração do síndico do prédio quanto á inexistência de débitos.

Já em relação á pessoa do vendedor e dos sócios: Cópia do CPF (pessoa física, sócios) / CNPJ (pessoa jurídica) autenticados; Cópia do RG ou documento de identidade autenticado (pessoa física e sócios); Certidão de Nascimento atualizada (pessoa física); Certidão negativa da Fazenda Pública Federal (Certidão de Quitação de Tributos e Contribuições Federais – pessoa jurídica e sócios), Estadual (ICM / CMS pessoa jurídica) e Municipal Certidão de Tributos Mobiliários – pessoa jurídica e sócios; Certidão negativa do INSS (pessoa jurídica); Certidão negativa do FGTS (pessoa jurídica) Certidão da justiça Estadual Cível – feitos civis (pessoa física, sócios e pessoa jurídica); Certidão dos Executivos Fiscais (sócios e pessoa jurídica); Certidão negativa da Justiça do Trabalhador (sócios e pessoa jurídica); Certidão negativa da Justiça Federal – Civil, Criminal e executivos fiscais (pessoa física, sócios e pessoa jurídica – Certidão negativa dos Tabeliães de Protestos (pessoa física, sócios e pessoa jurídica).

Há que se ressaltar, nestas modalidades de contrato, á cláusula que trata sobre a outorga da escritura. Assim, deve-se fazer constar que os vendedores se obrigam a outorgar a escritura em um determinado prazo estipulado. A mora, neste caso, consistente na recusa ou demora na outorga da escritura definitiva de que trata esta cláusula, facultará ao Comprador o direito de pedir a adjudicação compulsória do imóvel, na forma da lei ou resolução contratual por inadimplemento, ou seja, em um suposto caso de recusa do vendedor em transmitir a escritura do imóvel, pode, o comprador, valer-se de ordem para que proceda a outorga da escritura.

Deve-se ainda estar presente, nestes contratos, a cláusula que trata das despesas com o ato da escritura tais como ITBI (Imposto de Transmissão de Bens Imóveis), custas e emolumentos devidos ao Tabelião, bem como ao Oficial de Registro de Imóveis para registro da respectiva escritura, cujo costume leva a obrigar o comprador a tanto.

Andere lembra que é de extrema importância a tributação ao imóvel até a data da compra. Neste caso até a data da competente escritura de compra e venda, correção, por conta exclusiva dos Vendedores, todos os impostos, taxas ou contribuições fiscais de qualquer natureza incidentes sobre o imóvel objeto do contrato, e por estes deverão ser pagos nas épocas próprias e nas repartições competentes.

Pode-se ainda estipular cláusulas de irrevogabilidade e irretratabilidade, com ressalvas ao eventual inadimplemento das obrigações tanto do Comprador como do Vendedor.

Fonte: Advocacia Andere Neto
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