Parcelamento Obrigatório na Cidade

O MUNÍCIPE do futuro, em qualquer parte do Brasil, deve se prevenir ante a possibilidade de a lei municipal determinar o parcelamento, a edificação ou a utilização compulsória do solo urbano não edificado, subutilizado ou não utilizado”. È o que se lê na lei nº 10.257/01 (Estatuto da Cidade). As condições e os prazos para implementação dependerão da lei do município, observadas, porém, as normas gerais da União. Se o leitor estranhar, conto-lhe que o artigo 5º da lei considera subutilizado o imóvel cujo aproveitamento seja inferior ao mínimo definido no pano Diretório ou na legislação municipal.

Será variável de cidade para cidade. A subutilização tanto pode ser espacial (confere-se a metragem não utilizada em relação ao todo) ou pessoal (constava-se o número de ocupantes ou usuários do imóvel, em vista das instalações disponíveis). Determinada a utilização plena pelo município, o Executivo local notificara o proprietário para cumprir a obrigação imposta. A notificação será averbada no cartório de registro de imóveis (parágrafo 2º do mesmo artigo), o que naturalmente chamará a atenção de possíveis interessados na compra do imóvel. Se o proprietário, depois da notificação, vender ou doar o imóvel, ou falecer, passando os bens aos sucessores, as obrigações de parcelamento, edificação ou utilização, previstas no artigo 5º mencionados, serão transferidas para o adquirente.

Atrás dessas mudanças, que envolvem matéria constitucional do direito de propriedade, há mecanismos fiscais que podem interferir nesse direito inviolável. O principal deles é o Imposto Predial e Territorial Urbano (IPTU) progressivo no tempo. Será aplicável a imóvel subutilizados ou não utilizados, em caso de descumprimento das condições e dos prazos para a utilização exigida ou para as respectivas etapas de cumprimento. Nesse caso, município agravará o encargo com IPTU, mediante a majoração anual da alíquota durante cinco exercício consecutivos. Se a obrigação não for respeitada no qüinqüênio, o município poderá manter a cobrança pela alíquota máxima até que a lei seja cumprida (artigo 7º). A municipalidade deve, porém, comprovar ambas as alternativas (bem não usado ou mal usado) e o proprietário pode impugnar, em juízo, a notificação recebida e os fatos ao quais esta se refira ao quais esta se refira quando ofender a lei. Passados cinco anos sem cumprimento da obrigação, o município poderá desapropriar i imóvel, com pagamento em títulos da dívida pública, em exceção ao pagamento em moeda nacional.

O montante efetivo da indenização refletirá o valor da base de cálculo do IPTU, descontando o valor incorporado ao bem em razão de obras realizadas pelo Poder Público na área que inferior ao de mercado, ofendendo o requisito constitucional da indenização justa e prévia. Há um lado da lei que descamba para o absurdo quando concede, ao município, prazo de cinco anos para dar adequado aproveitamento ao imóvel, contado a partir da incorporação, ou patrimônio público, ou seja, a partir do fim da desapropriação, prazo que nem Deus sabe quando acabará. O certo seria contar o prazo partir da imissão de posse.

Toda lei nova gera questões judiciais. Os artigos 5º a 7º do Estatuto da Cidade devem causar muito debate. Esperemos.

Fonte: Folha de São Paulo C 2, 1º/09/01. Walter Ceneviva

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