Mercado: Loteamentos Surgem Como Forma de Urbanização de Áreas Ociosas

A Solução Está nas Parcerias

Incorporadoras e proprietários fecham acordos para a ocupação de terrenos.

BOA INFRA-ESTRUTURA E DOCUMENTAÇÃO LEGAL em dia. Depois da questão financeira, essas são as principais exigências de qualquer pessoa que está comprando um terreno. Entretanto, muitos proprietários de grandes áreas urbanas, por falta de conhecimento ou por falta de dinheiro, não investem em suas propriedades, que ficam desinteressantes para o mercado imobiliário e acabam abandonadas.

Para evitar esse tipo de situação e até mesmo prejuízos com impostos, uma solução está nas parcerias com incorporadoras.

Um lado entra com o terreno e o outro com as benfeitorias, dividindo mais tarde os lucros das vendas dos lotes.

A incorporadora participa de duas etapas essenciais no projeto de loteamento. Primeiro cuidando de toda a fase burocrática e documental. Encaminha a solicitação de aprovação do projeto de urbanização junto á Secretaria Municipal de Urbanismo, os pedidos de água e esgoto na Companhia de Saneamento e de instalação de rede elétrica á Companhia distribuidora e fornecedora de Energia. Alem disso, requer as autorizações necessárias como, por exemplo, a do Instituto Ambiental e a do Instituto de Pesquisa e Planejamento Urbano, consultando diretrizes e Plano Diretor do Município.

Quando todos os pedidos são autorizados, começa a fase das benfeitorias. È nesta etapa que as redes de esgoto e elétricas, terraplanagem, meio-fio e outros serviços de infra-estrutura são aplicados para finalmente se comercializar a área.

O proprietário pode optar pela parceria para lotear uma chácara de cinco, dez ou vinte alqueires que possua na Região Metropolitana ou Capital, tão logo perceba que a região em volta do seu terreno está ficando cada vez mais urbanizada e adensada, descobrindo, ainda, que logo terá problemas com invasões.

Escolhe, então, a parceria para lotear porque dificilmente encontrará alguém que pague o que a chácara realmente vale. E dessa forma fica menos oneroso, e mais lucrativo, tanto para o incorporador quanto para o proprietário. De sua área, dependendo da topografia, tamanho, localização, Plano Diretor, etc., poderá resultar em centenas de lotes, os quais ato seguinte ao beneficiamento se inicia a venda.

Para evitar dores de cabeça, procurar uma incorporadora de tradição no mercado é fundamental neste tipo de negócio. É preciso se certificar de que a empresa vai ter capacidade técnica e financeira para concluir as obras sem contratempos. (Experiência e documentação provando a idoneidade da empresa são mito importante. Isso porque muitas pessoas têm comprado lotes clandestinos ou fecham negócio com incorporadora que deixam tudo pela metade), é um alerta, acrescentando que muitas construções são abandonadas no meio do caminho depois que o empresário recebe sua parcela dos compradores.

Após o termino das obras, normalmente 40% (quarenta por cento) dos lotes ficam para o dono da terra, que pode decidir se vende ou espera valorizar. Os outros 60% (sessenta por cento) passam para a incorporadora que os comercializa. Também pode acontecer da incorporadora ficar responsável pela venda de todo loteamento. Quando isso ocorre, toda receita final é dividida nas mesmas proporções acima.

Tamanho da Área

É interessante lembrar que não existe um tamanho específico de terreno para se firmar uma união com uma incorporadora. Prova disso é que, dos lotes disponíveis hoje no mercado, 80% são construídos e comercializados em parcerias com incorporações. Ocorrendo mais acentuadamente, pela implantação do IPTU Progressivo, os terrenos e áreas ociosas são obrigados a se urbanizar, sob pena de pagar um valor que já é muito alto e que está em vias de subir ainda mais. Outro fator cada vez mais preocupante é o risco de invasão.

Dicas

Para se evitar transtornos e aborrecimentos, é importante procurar uma incorporadora séria e experiente. É melhor não se deixar levar pelas aparências, promessas e fartas publicidades, verificar o histórico da empresa, consultando outros proprietários/parceiros com empreendimentos já concluídos ou com Contratos firmados. Veja algumas dicas:

As referências são essênciais. Procure sempre incorporadoras que estejam atuando no mercado, que já tenham tradição no ramo por realizações e não apenas “de propaganda”.
Conhecimento técnico e preciso sobre os trâmites com a prefeitura e outros órgãos, livre acesso e de bom conceito nestes órgãos é de suma importância, somados com a capacidade financeira são de fundamental importância.
Responsabilidades e honestidade. Já a partir das primeiras etapas do empreendimento, é bom ficar atento e ver se está sendo investido em qualidade conforme o convencionado e constante no memorial descritivo.
Verificar idoneidade da empresa incorporadora nos Cartórios de Registro de Imóveis, Procon, Ministério Público, Cartórios Distribuidores, etc.
Acompanhar as obras do loteamento se ele ainda não estiver concluído.
Visitar outros loteamentos da mesma loteadora para ver o padrão e qualificação da empresa.
Feito isso, contrato assinado e cuidados tomados, é só esperar para colher os resultados.

Matéria Publicada no Jornal “Gazeta do Povo” do dia 11.01.04 – Cotracapa do Caderno de Imóveis –